국가발전과 사회통합을 위한 증거기반
조세 및 재정 정책 연구의 산실이 될 수 있도록 노력하겠습니다.
□ 한국조세재정연구원(원장 이영)은 2026년 3월 24일(화)『재정포럼』2026. 3월호를 발간함.
ㅇ 본 발간물은 한국조세재정연구원의 대표 정기간행물로, 조세·재정·공공기관 관련 주요 이슈와 최신 동향에 대한 연구결과 및 분석을 담고 있음.
□ 박정흠 부연구위원은 「인구감소에 대응하는 주거정책 방향」에서 인구감소로 인한 주택가격 변동이 임대시장, 특히 전세시장에 미치는 영향을 실증적으로 분석하고 현행 주거정책의 구조적 전환 방향을 제언함.
ㅇ 초저출산의 장기화로 우리나라 인구는 2021년부터 감소세에 돌입했으며, 이는 주택 수요를 축소시켜 장기적으로 주택가격 하락 압력으로 작용할 것으로 전망됨.
- 우리나라 임대시장의 특징인 전세제도는 주택가격이 지속해서 상승할 것이라는 믿음에 기초한 사적 금융으로, 주택가격 상승 기대가 약화할 경우 전세물건 공급 또한 축소되어 ‘전세의 월세화’가 구조적으로 진행될 가능성이 존재함.
- 실제로 2025년에는 임대계약 중 전세계약 비중이 40% 수준까지 하락하였으나, 전체 주택 수요자 지원 예산 중 주거금융 및 전세자금 대출의 비중이 여전히 절대적이라는 점에서 정부 주거정책의 핵심 체계에 대한 재검토가 요구됨.
ㅇ 분석 결과 인구변화가 지역 주택 수요를 통해 가격에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 이러한 매매가격 변동이 전세공급 유인을 변화시키는 경로가 실증적으로 지지됨.
- 2011~2025년 시군구 단위 실거래 패널 자료를 대상으로 분석한 결과, 5년간 인구가 1% 증가할 경우 주택가격은 약 0.25% 상승하는 것으로 나타났으며, 주택가격이 5년간 1% 상승할 경우 전세거래량은 약 0.51% 증가하는 것으로 추정됨.
- 이러한 관계는 행정구역 유형에 따라 다소 이질적으로 나타났으며, 특히 중소도시 및 군부 지역에서 가격 및 인구변화에 대한 전세거래 반응이 상대적으로 크게 나타나 인구감소에 따른 전세거래량 감소는 도시화 정도가 작은 지역에서 가장 클 것으로 추정됨.
ㅇ 현재 정부의 주거비용 지원체계가 전세자금 대출 및 보증을 중심으로 설계되어 있다는 점을 고려할 때, 전세시장 축소에 따른 정책 효과성의 재검토가 요구됨.
- 향후 인구감소가 본격화되는 지역에서는 전세금융 중심 지원에서 월세가구에 대한 직접 지원 강화, 공공임대의 질적 개선, 주택 구입 지원 등으로 정책 무게중심을 점진적으로 이동시킬 필요성이 제기됨.
- 다만, 월세가구에 대한 현금성 직접 지원 확대는 중장기 재정 지속가능성에 미치는 영향을 면밀히 살펴야 하며, 임대료 상승으로 이어져 정책지원의 효과가 임차인이 아닌 임대인에게 일부 이전될 우려가 있으므로 부동산시장에 미칠 영향을 정량적으로 분석하여 정책 효과성을 판단할 필요가 있음.
- 아울러 전세제도의 축소 가능성을 위기로만 볼 것이 아니라, 변화된 경제 환경에 맞는 새로운 주거·금융 구조로 전환해 가는 과정으로 이해하고, 생애주기별 주거, 생활 및 자산 형성 경로를 재설계하는 방향으로 주거정책을 발전시켜 나가야 함.
□ 자세한 내용은 한국조세재정연구원 홈페이지(www.kipf.re.kr) 연구발간자료에서 열람할 수 있음.